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1-8月份投资增速继续收窄 房地产市场投资热度持续下降

9月16日-房地产市场的投资继续下降。根据国家统计局16日发布的数据,1月至8月,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,1月至7月下降0.1个百分点。其中,住宅投资6218亿元,增长14.9%,增速下降0.2个百分点。业内人士表示,房地产行业的融资仍然紧张,降温仍在继续。

房地产市场投资放缓

"与预期一致,增长继续缩小."易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,原因主要受库存、资本和预期等因素的影响。在库存方面,住房企业需要注重库存,在开发投资等方面需要相对保守。就资金而言,住房企业需要警惕资金压力,因此它们将趋于保守。就预期而言,住房公司目前认为,随后的市场将会降温,因此整体上会有一定的悲观情绪,投资步伐自然会放缓。

按地区划分,1-8月,东部地区房地产开发投资4485.7亿元,同比增长8.8%,1-7月下降0.4个百分点。中部地区投资1789亿元,增长9.8%,增速0.3个百分点。西部地区投资1850.6亿元,增长16.0%,增长0.9个百分点。东北地区投资3418亿元,增长9.7%,增速下降1.3个百分点。

不同地区的投资冷却趋势是不同的。安居克房地产研究所首席分析师张博表示,在住宅企业融资的持续压力下,投资降温的差异化趋势也在继续。东部和东北部投资降温明显,也表明不同地区住宅企业投资策略的调整正在加快。

对房地产企业的投资已经收紧,这也已转移到土地市场。1-8月,房地产开发企业购买土地1.2236亿平方米,同比下降25.6%,1-7月下降3.8个百分点。土地成交价6374亿元,下降22.0%,下降5.6个百分点。

“可以看出,土地市场的降温仍在继续,住房企业仍在谨慎征地。”张博表示,值得注意的是,购买面积和购买金额都比1-7月份下降了3.8%和5.6个百分点。这一下降并不意味着住房企业对征地的态度已经改变。相反,一些大型品牌住宅企业报告说,8月份暂停或推迟征地。预计下半年土地市场整体降温趋势不会改变,全年土地交易面积下降30%是去年的大趋势。

新开工建设方面,1月至8月,房地产开发企业房屋建筑面积81.3156亿平方米,同比增长8.8%,1月至7月下降0.2个百分点。严跃进表示,在不久的将来,住房公司将更加重视现金流的概念。如果销售市场没有明显反弹,新建筑的速度将会放缓。然而,如果金九银十近期的推广效果良好,新建筑增速收窄的趋势也将面临变化。

住房企业融资压力持续加大

房地产开发企业到位资金方面,1-8月,房地产开发企业到位资金1137.24亿元,同比增长6.6%,1-7月下降0.4个百分点。其中,国内贷款1732.2亿元,增长9.8%。利用外资81亿元,增长1.3倍。自筹资金3603.6亿元,增长3.1%。存款和垫款总额3877亿元,增长8.3%。个人抵押贷款总额17449亿元,增长11.8%。

从住房企业融资的总体背景来看,8月份住房企业方面加强严格监管的情况保持不变,信托、海外债务、资产支持型证券和发展贷款都保持严格。8月9日,中国银行业监督管理委员会发布文件,对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,重点检查土地储备贷款、开发贷款以及个人贷款和住房租赁贷款。8月30日,中国保监会还发布了关于对部分地方中小银行进行现场检查的通知,批评中小银行非法为房地产项目提供融资。

张博表示,下半年不仅负债率过高的住房企业风险会大幅增加,而且目前对住房企业融资的监管也不是“一刀切”。对负债率过高、规模过大和“激进”的住房企业融资监管将重点加强,这类住房企业的资本安全尤为重要。

央行最近明确表示,从10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期的低利率水平确定。中国人民银行上海总部官员表示,他们将确保利率定价机制的顺利转换,并保持上海个人住房贷款利率的基本稳定。中原地产首席分析师张大伟也表示,未来利率将保持稳定。

与此同时,8月份,住房企业的销售业绩疲软。1月至8月,商品房销售面积为1.01849亿平方米,同比下降0.6%,1月至7月下降0.7个百分点。其中,住宅楼宇销售面积上升0.6%,写字楼销售面积下降10.8%,商业楼宇销售面积下降13.9%。商品房销售总额95373亿元,增长6.7%,增长0.5个百分点。其中,住宅楼宇销售上升9.9%,写字楼销售下降11.7%,商业楼宇销售下降12.8%。

据张博分析,与7月和8月相比,品牌住宅企业的销售业绩有所改善,但改善非常缓慢。促销活动的缺乏不是因为房地产公司销售的放缓,也不是因为整体市场的急剧下滑。这主要是由于两个原因。首先,住房企业的“冲刺”提前了。6月至7月的市场节奏和促销力度都比去年大。8月份的绩效改进空间有限。其次,城市被分割,销售不均衡。在主要政策的影响下,包括毗邻香港的深圳和上海在内的热门城市和地区的房地产市场热度有所上升,但一些三线和四线城市,甚至二线城市现在已经降温。(结束)

来源:中国金融信息网

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